Igen, a kiadó lakás villamos hálózatát a bérbeadáskor felül kell vizsgáltatni, kivéve, ha van 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A kiadó lakás ráadásul nem élhet azzal a 32 A + 30 mA-es mentességgel, amely a saját használatú lakásokat felmenti az időszakos vizsgálat alól.
A lényeg röviden
- A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szerint lakás bérbeadásakor villamos biztonsági felülvizsgálat kell, ha nincs 6 évnél nem régebbi igazolás.
- A hétköznapi „érintésvédelmi felülvizsgálat” ennek a vizsgálatnak a része, a rendelet a villamos biztonsági felülvizsgálat nevet használja.
- A 32 A + 30 mA-es mentesség csak a bérleménynek nem minősülő lakásokra szól, a kiadott lakásra nem.
- Az elvégeztetés az üzemeltető kötelessége, ha a bérleti szerződés mást nem mond.
- Az Airbnb-típusú szálláshelyekre a szálláshely-rendelet nem ír elő külön villamos vizsgálatot, a lakásra vonatkozó szabály viszont nem tűnik el.
- Őrizd meg a minősítő iratot a mérési jegyzőkönyvvel együtt, mert a következő bérbeadásnál ez dönti el, kell-e új vizsgálat.
Kell érintésvédelmi felülvizsgálat, ha kiadod a lakásodat?
Igen, a bérbeadás az egyik olyan alkalom, amelyhez a jogszabály külön vizsgálatot köt. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklete az 1.6. pont e) alpontjában mondja ki, hogy a villamos berendezés állapotát bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor is ellenőrizni kell.
A részletszabály az 1.13.2. pont f) alpontja. Eszerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén bérbeadáskor villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végezni. Ez alól csak az a helyzet kivétel, ha a bérbeadás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett vizsgálatról van igazoló dokumentum, azaz minősítő irat.
A szóhasználat elsőre zavaró lehet. A köznyelv „érintésvédelmi felülvizsgálatnak” hívja, a rendelet viszont villamos biztonsági felülvizsgálatról beszél. Az érintésvédelem az áramütés elleni védelem: azt nézik meg, hogy hiba esetén a fém részek nem kerülnek-e feszültség alá, és időben lekapcsol-e a védelem.
A rendelet 3. melléklete a régi érintésvédelmi szabványossági felülvizsgálói képesítést is ennek a körnek a részeként kezeli. A gyakorlatban tehát a bérbeadáskor kért vizsgálat magában foglalja az érintésvédelmi méréseket is.
A szabály nem régi. A bérbeadásra vonatkozó mai szöveget a 78/2023. (XII. 29.) GFM rendelet állapította meg, amely a Nemzeti Jogszabálytár szövege szerint a kihirdetését követő 31. napon, vagyis 2024. január 29-én lépett hatályba. Az alaprendeletet előtte 2020-ban, a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel is módosították.
Mikor nem kell új vizsgálat a bérlő beköltözése előtt?
Akkor, ha a kezedben van egy 6 évnél nem régebbi minősítő irat. Az 1.13.2. f) alpont ugyanis nem minden bérlőváltáshoz köt új vizsgálatot, hanem csak ahhoz, amikor ilyen dokumentum nem áll rendelkezésre.
| Helyzet | Kell új vizsgálat? | Jogszabályhely |
|---|---|---|
| Első bérbeadás, nincs korábbi minősítő irat | Igen | 1. melléklet 1.13.2. f) |
| Új bérlő jön, a minősítő irat 4 éves | Nem, ha a dokumentum megvan | 1. melléklet 1.13.2. f) |
| Új bérlő jön, a minősítő irat 7 éves | Igen | 1. melléklet 1.13.2. f) |
| Felújítás vagy javítás érintette a hálózatot | Igen, legalább az érintett részen | 1. melléklet 1.6. c) és 1.7. |
| Tűz, beázás vagy más rendkívüli esemény után | Igen | 1. melléklet 1.6. b) |
Az utolsó két sor a bérbeadástól független. A rendelet 1.6. pontja az átalakítás, a javítás és a rendkívüli esemény utáni ellenőrzést is előírja. Ha tehát a bérlő kiköltözése után felújítod a fürdőszobát, a 6 éves igazolás nem fedi le az új áramkört.
Vonatkozik a kiadó lakásra a 32 A + 30 mA-es mentesség?
Nem, és ez a bérbeadók egyik leggyakoribb tévedése. A rendelet 1.13.3. pontja szerint az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat két feltétel együttes teljesülése esetén hagyható el.
- A túláramvédelem, vagyis a kismegszakító fázisonként legfeljebb 32 A névleges áramerősségű.
- A felhasználói berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló, köznapi nevén FI-relé védi.
A mondat azonban így kezdődik: „Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén”. A mentesség tehát a tulajdonos saját használatú lakására szól. Ha a lakást kiadod, a FI-relé és a 32 A-es kismegszakító megléte sem ment fel a vizsgálat alól.
Figyelj erre: a mentességet csak az időszakos vizsgálatra írták. A bérbeadáskor előírt vizsgálatról szóló 1.13.2. f) alpont nem hivatkozik az 1.13.3. pontra, tehát egy FI-relével védett, saját használatú lakás is vizsgálatköteles lesz, amikor kiadod.
Mi a helyzet az Airbnb-vel és a rövid távú szálláshely-kiadással?
Erre a jogszabályok nem adnak egyértelmű választ, ezt érdemes őszintén kimondani. A szálláshely-szolgáltatás részletes feltételeiről szóló 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet hatályos szövegében a „villamos” és az „érintésvédelmi” szó egyszer sem szerepel.
Ez a rendelet tűzvédelmi kérdést is csak a 10 főnél nagyobb befogadóképességű szálláshelyeknél említ, ahol a tűzvédelmi hatóság szakhatóságként vesz részt az engedélyezésben. Külön villamos vizsgálati kötelezettséget tehát a szálláshely-szabályokban nem találtunk.
A 40/2017. NGM rendelet viszont a lakóépületben lévő lakás villamos berendezésére szól, és nem tesz különbséget aszerint, hogy ki és mennyi időre lakik benne. A „bérbeadás” fogalmát a rendelet nem határozza meg, és a szálláshely-szolgáltatást sem említi. Hogy a rövid távú kiadás bérbeadásnak számít-e, arra a szövegben nincs válasz.
A biztonságos út ezért az, ha az Airbnb-lakást úgy kezeled, mint bármelyik kiadó lakást. Egy rövid távú szálláshelyen hetente más vendég használja a konyhát, a bojlert és a fürdőszobai aljzatokat, és senki sem ismeri a lakás gyengeségeit. Ha jogi bizonyosság kell, kérd ki a felülvizsgáló vagy egy ügyvéd véleményét.
Ki köteles elvégeztetni a vizsgálatot: a tulajdonos vagy a bérlő?
Alapesetben a tulajdonos, de a szerződés ezt átírhatja. A rendelet 1.8. pontja szerint a bérbeadáskor esedékes ellenőrzés elvégeztetése az üzemeltető kötelessége, kivéve, ha szerződésben ezt a kötelezettséget más vállalta.
Üzemeltető a rendelet 2. § 29. pontja szerint az, aki a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult, vagy akit erre a jogosult feljogosított. Egy átlagos lakásbérletnél ez a tulajdonos. Ha azt szeretnéd, hogy a bérlő intézze, azt a bérleti szerződésben kifejezetten rögzíteni kell.
A lakásbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény is a bérbeadó oldalára teszi a terhet. A 7. § szerint a bérbeadó a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles átadni. A 91/A. § 17. c) pontja az épület központi berendezései közé sorolja az elektromos vezetéket és érintésvédelmi rendszerét is.
Mit nézzen meg a bérlő, mielőtt beköltözik?
A bérlőnek joga van megkérdezni, mikor vizsgálták utoljára a lakás villanyhálózatát. A JóSzakira érkezett, közzétételre engedélyezett 680 érintésvédelmi ajánlatkérés közül 175 kérés (25,7%) lakást említ, a bérbeadást viszont csak 8 kérés (1,2%). A bérbeadók tehát ritkán rendelik meg a vizsgálatot éppen a kiadás miatt.
Beköltözés előtt három dolgot érdemes kérni vagy megnézni.
- A minősítő irat dátuma: 6 évnél nem lehet régebbi a bérbeadás napjához képest.
- A mérési eredmények: a jegyzőkönyvben mért számoknak kell állniuk, nem csak egy aláírásnak.
- A FI-relé: a lakás elosztótábláján legyen, és a tesztgomb megnyomására kapcsoljon le.
A második pont nem túlzás. Egy angol villanyszerelő-fórumon (r/ukelectricians) bérlakásokat újravizsgáló szakemberek arról írtak, hogy korábbi jegyzőkönyvekben FI-relé kioldási időt rögzítettek ott, ahol nem is volt FI-relé. Egy másik hozzászóló szerint egy vállalkozó jegyzőkönyvei egymás másolatai voltak, kitalált mért értékekkel.
Angliában egyébként más a rend. A brit kormány bérbeadói útmutatója szerint ott legalább 5 évente kell vizsgáltatni. A fórumon a villanyszerelők szerint a bérlőváltáshoz kötött vizsgálat ott tévhit. A magyar szabály ezzel szemben kifejezetten a bérbeadáshoz köti a vizsgálatot, ha nincs friss igazolás.
Milyen dokumentumokat őrizz meg bérbeadóként?
A minősítő iratot és a hozzá tartozó mérési jegyzőkönyvet, mert a következő bérbeadásnál ez bizonyítja, hogy nem kell új vizsgálat. Az 1.13.2. f) alpont kifejezetten „ellenőrzési dokumentumról (minősítő irat)” beszél, tehát a szóbeli „megnézte a villanyszerelő” nem elég.
- Minősítő irat: a vizsgálat dátumával és a felülvizsgáló adataival.
- Mérési jegyzőkönyv: áramkörönként a mért értékekkel.
- A hibák javításának igazolása: számla vagy újramérés, ha a vizsgálat hiányosságot talált.
- A bérleti szerződés vonatkozó pontja: ha a vizsgálatot a bérlőre hárítottad.
A hiányosságokra a rendelet határidőt is ad. Az 1.13.5. pont szerint a régebben létesített, a mai előírásoknak nem megfelelő berendezések hiányosságait a minősítő iratban megadott határidőig vagy a soron következő felújításkor kell pótolni.
Gyakorlati tipp: a dokumentumokról készíts digitális másolatot is, és add át a bérlőnek a beköltözéskor. Így egy későbbi vita esetén mindkét félnél ott van, milyen állapotban adtad át a lakást.
Mennyibe kerül az érintésvédelmi tanúsítvány egy kiadó lakásban?
A díj a lakás méretétől és az áramkörök számától függ. Az aktuális sávokat az érintésvédelmi tanúsítvány ára oldalunkon gyűjtöttük össze, a beérkezett szakemberi ajánlatok alapján. Kiadó lakásnál érdemes rögtön a teljes hálózatra kérni az ajánlatot, mert a bérbeadáskor előírt vizsgálatnak az egész berendezésre ki kell terjednie.
Gyakori kérdések a kiadó lakás villamos vizsgálatáról
Kötelező az érintésvédelmi felülvizsgálat albérlet kiadásakor?
Igen, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A 40/2017. NGM rendelet 1. mellékletének 1.13.2. f) alpontja a lakás bérbeadásához köti a villamos biztonsági felülvizsgálatot.
Minden új bérlőnél újra kell vizsgáltatni?
Nem. Ha a bérbeadás napján van 6 évnél nem régebbi minősítő irat, nem kell új vizsgálat. Felújítás vagy rendkívüli esemény után viszont igen.
Ha van FI-relé a lakásban, akkor nem kell vizsgálat?
Kiadó lakásnál de, kell. A 32 A + 30 mA-es mentesség a rendelet szerint csak a bérleménynek nem minősülő lakásokra vonatkozik.
Kell villamos vizsgálat az Airbnb-lakásra?
A szálláshely-szolgáltatásról szóló 239/2009. Korm. rendelet nem ír elő ilyet. A lakásokra vonatkozó villamos szabály ettől még él, ezért a biztonságos út a kiadó lakásokra vonatkozó szabály követése.
Ki fizeti a vizsgálatot, a bérbeadó vagy a bérlő?
Alapesetben a bérbeadó, mert a rendelet szerint az üzemeltető köteles elvégeztetni. A bérleti szerződés ezt a kötelezettséget a bérlőre is átteheti.
Mikor módosult a bérbeadásra vonatkozó szabály?
A mai szöveget a 78/2023. (XII. 29.) GFM rendelet állapította meg, amely 2024. január 29-én lépett hatályba.
Mit kérjen a bérlő a bérbeadótól?
A minősítő iratot a dátummal és a mérési jegyzőkönyvet. Érdemes megnézni azt is, hogy a lakásban van-e FI-relé, és működik-e a tesztgombja.