Ingatlaneladáskor a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése alapesetben az eladó dolga, mert a rendelet az üzemeltetőt kötelezi, és az eladásig ő az. A szerződésben a vevő is vállalhatja a villamos biztonsági felülvizsgálat megrendelését és költségét, de a vizsgálat ettől nem maradhat el, ha nincs 6 évnél nem régebbi papír.
A lényeg röviden
- A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szerint lakás eladásakor akkor kell felülvizsgálat, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat.
- A vizsgálatról az üzemeltető gondoskodik. Ez a rendelkezni jogosult személy, vagyis az eladásig jellemzően az eladó.
- A rendelet maga mondja ki a kivételt: a kötelezettséget szerződésben más is vállalhatja, például a vevő.
- A 32 A-es és 30 mA-es mentesség csak a nem bérelt lakás rendszeres, 6 éves vizsgálata alól ment fel, az eladás alól nem.
- A JóSzakira 2020 óta érkezett 936 villamos biztonsági felülvizsgálati kérés 42,2%-a eladás vagy adásvétel miatt íródott.
- A „nem megfelelő” eredmény a bank360 összefoglalója szerint nem akadálya az adásvételnek. A javítás ilyenkor alku tárgya.
Kit kötelez a rendelet, ha eladod a lakásod?
A rendelet nem az „eladó” vagy a „vevő” szót használja, hanem az üzemeltetőt nevezi meg. A villanyhálózat ellenőrzésének eseteit a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletének 1.6. pontja sorolja fel.
Az 1.6. pont e) alpontja szerint ellenőrzés kell „bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor”, az 1.13.2. f) pontban meghatározott esetekben. Az 1.13.2. pont bevezetője szerint a felülvizsgálat elvégzéséről „az üzemeltető” gondoskodik.
Az 1.8. pont dönti el a felelőst. Eszerint az 1.6. b), d) és e) alpontja szerinti esetben a vizsgálat „az üzemeltető kötelezettsége”. Ugyanez a pont hozzáteszi: „kivéve, ha szerződésben e kötelezettséget más vállalta.”
Az üzemeltető fogalmát a rendelet 2. §-a adja meg. Ez az a személy vagy szervezet, „aki vagy amely a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult”, vagy akit ő az üzemeltetésre feljogosított. Egy saját lakásnál ez a tulajdonos, tehát az eladás pillanatáig az eladó.
Röviden: ha a szerződés nem mond mást, a felülvizsgálatot az eladónak kell megrendelnie. A rendelet a fizetésről külön nem szól, de aki megrendeli, jellemzően az fizeti a számlát is.
Mikor nem kell új vizsgálat eladáskor?
Akkor, ha már van friss papír. A hatályos 1.13.2. f) pont szerint a lakóépületben lévő lakásnál eladáskor akkor kell vizsgálat, ha „6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre”.
A minősítő irat a felülvizsgálat eredményét rögzítő hivatalos dokumentum, amelyet a köznyelv egyszerűen jegyzőkönyvnek hív. Ha a lakásról 2021-ben készült ilyen irat, 2026-ban eladáskor elvileg nem kell újat csináltatni. A vevő ettől függetlenül kérheti, hogy az eladó adja át a meglévő papírt.
Gyakori félreértés a 32 amperes kivétel. Az 1.13.3. pont szerint a vizsgálat elhagyható, ha a túláramvédelem fázisonként legfeljebb 32 A, és a készülékeket legfeljebb 30 mA-es áram-védőkapcsoló, köznyelven FI-relé védi.
Ez a mentesség azonban szó szerint az „időszakos” felülvizsgálatra és a bérleménynek nem minősülő lakásra szól. Az eladás esete külön pontban, az 1.13.2. f) alatt áll, és erre a mentesség nem terjed ki. A rendszeres vizsgálat határidőiről a villamos biztonsági felülvizsgálat 2026-os szabályairól szóló áttekintőnk ír részletesen.
Mi a gyakorlat: ki fizeti valójában a felülvizsgálatot?
A legtöbb esetben az eladó. A JóSzakin 2020 óta beérkezett 936 villamos biztonsági felülvizsgálati ajánlatkérés közül 395, vagyis 42,2% eladásról vagy adásvételről szól. A kérések szövege többnyire az eladó helyzetéből indul: a lakást árulják, és a szerződéshez kell a papír.
A kérések száma az utóbbi években gyorsan nőtt. 2023-ban még csak 10 ilyen kérés érkezett, 2024-ben 79, 2025-ben pedig 534. Az idei évben október végéig 306 kérés jött.
Egy tipikus kérés szövege szó szerint alább olvasható.
„70 éves 90m2 csepeli ház villamos biztonsági felülvizsgálata kell az ügyvéd szerint az eladáshoz”
A vevő ritkán jelenik meg a szövegekben: a 936 kérés közül tíznél kevesebb említi. Ezekben jellemzően a vevő kéri a jegyzőkönyvet, az eladó pedig megrendeli a munkát.
Egy magyar fórumon (r/askhungary) 2026 júniusában egy lakás értékesítője kérdezte, hol talál gyorsan felülvizsgálót. A vevő ügyvédje ragaszkodott a jegyzőkönyvhöz. Egy magát felülvizsgálónak mondó hozzászóló szerint az iratot az eladónak kell biztosítania, különben a költség a vételárból jön le.
Mikor kerül a költség a vevőre?
Három helyzetben szokott a vevő fizetni. Mindháromnál érdemes a megállapodást írásba tenni, mert a rendelet szerint szerződés nélkül a kötelezettség az eladónál marad.
- A vevő átvállalja a szerződésben. Az 1.8. pont ezt kifejezetten megengedi. A szerződésben ilyenkor rögzítsétek, ki rendeli meg a vizsgálatot, és milyen határidőre.
- Az ár már számol vele. Egy régi hálózatú, felújítandó lakásnál a felek gyakran abban egyeznek meg, hogy a vevő intézi a vizsgálatot, cserébe alacsonyabb a vételár.
- A vevő saját, alaposabb vizsgálatot kér. Ha van érvényes papír, de a vevő friss mérést szeretne, azt jellemzően ő rendeli meg és fizeti.
A külföldi gyakorlat ezt a mintát mutatja. Egy brit lakásvásárlói fórumon (r/HousingUK) 2026 májusában egy vevő kérdezte, kifizettetheti-e az eladóval a saját vizsgálatában talált hibák javítását.
A legtöbb pontot kapott válaszok szerint az eladó nem köteles fizetni, a kérdés egyszerű alku. Fontos különbség, hogy Nagy-Britanniában lakáseladáskor nincs ilyen kötelező vizsgálat. Magyarországon a rendelet az eladási helyzetre külön előírást ad.
| Helyzet | Ki intézi a vizsgálatot? | Ki fizeti jellemzően? | Mire figyelj? |
|---|---|---|---|
| Van 6 évnél nem régebbi minősítő irat | Senki, nem kell új | Nincs új költség | Az eladó adja át a meglévő iratot |
| Nincs friss irat, a szerződés nem rendelkezik | Az eladó, mint üzemeltető | Az eladó | Az irat legyen kész a szerződéskötésre |
| A vevő a szerződésben átvállalja | A vevő | A vevő, gyakran árengedményért | Rögzítsétek a határidőt |
| A vevő saját, plusz vizsgálatot kér | A vevő | A vevő | A régi irat ettől még érvényes marad |
| A vizsgálat hibát talál | Megállapodás szerint | Alku tárgya | A javítási határidő a minősítő iratban áll |
Mit írjatok az adásvételi szerződésbe?
Elég néhány világos mondat, de ezeknek minden kérdést le kell fedniük. Az adásvételi szerződést nálunk jellemzően ügyvéd készíti, ezért ezeket a pontokat vele egyeztessétek.
- Ki rendeli meg a vizsgálatot? Ha a vevő, akkor a szerződés mondja ki, hogy ő vállalta az 1.8. pont szerinti kötelezettséget.
- Mikorra kell elkészülnie? A szerződéskötésre, a birtokátadásra, vagy egy konkrét dátumra.
- Ki fizeti? Ha a vevő, érdemes leírni, hogy az összeget a vételár már figyelembe vette.
- Mi történik, ha a hálózat nem megfelelő? Árengedmény, javítás az eladó költségén, vagy a vevő vállalja a felújítást.
- Melyik irat a melléklet? A minősítő irat és a mérési jegyzőkönyv dátuma és kiállítója.
Amit szerződés nem old meg: a rendelet azt engedi, hogy a kötelezettséget más vállalja. Azt nem írja, hogy a felek megállapodással elhagyhatnák a vizsgálatot. Konkrét esetben az ügyvéd véleménye az irányadó.
Mit kérdez az ügyvéd, és szerepe van-e a közjegyzőnek?
Az ügyvédek egyre gyakrabban hozzák szóba a felülvizsgálatot. A bank360 2024-es összefoglalója szerint az ügyvédek egyre gyakrabban hívják fel az eladók és a vevők figyelmét erre a kötelezettségre.
A rendelet ugyanakkor nem írja elő, hogy az ügyvéd ellenőrizze az iratot. Ugyanez az összefoglaló azt is rögzíti, hogy nem ismert olyan hatóság, amely a szabály betartását az adásvételnél számon kérné.
A gyakorlatban ezért az ügyvéd két dolgot szokott kérdezni. Van-e 6 évnél nem régebbi minősítő irat, és ha nincs, ki szerzi be a szerződéskötésig. A JóSzakis kérések közül 4 hivatkozik kifejezetten az ügyvédre. Ebből 3 azt írja, hogy az ügyvéd szerint az eladáshoz kell a felülvizsgálat.
A közjegyző a rendeletben nem szerepel, és a 936 kérés egyikében sem merült fel. Közjegyzői okiratba foglalt szerződésnél is ugyanaz a szabály él: a vizsgálat az üzemeltető dolga, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
A bank360 egy fontos kockázatra is felhívja a figyelmet. Ha a lakásban áramütéses baleset történik, a tulajdonos kártérítési felelőssége is felvethető. A friss papír ezért az eladónak is védelem, nem csak a vevőnek.
Mi történik, ha a vevő vállalja a javítást?
Ez teljesen bevett megoldás, ha a vizsgálat hibát talál. A bank360 összefoglalója szerint az adásvételnek nem feltétele, hogy a vizsgálat „megfelelő” minősítést adjon. A papírnak tehát léteznie kell, de nem kell hibátlannak lennie.
Ez a helyzet a JóSzakira érkező kérésekben is visszatér. A 936 kérés közül 70, vagyis 7,5% említ nem megfelelő állapotot, hiányosságot vagy javítást.
Ha a vevő vállalja a javítást, két dolgot érdemes rögzíteni. Az egyik a vételár, amely már számol a felújítással. A másik a határidő, mert az 1.13.5. pont szerint a régi berendezés hiányosságait a minősítő iratban megadott időpontig kell pótolni.
Ha az iratban nincs határidő, a pótlás a rendelet szerint a berendezés „soron következő felújításakor” esedékes. A vevőnek tehát érdemes megnéznie, milyen dátumot írt a felülvizsgáló az iratba, mert az eladás után ez már az ő dolga lesz.
Vevőként érdemes tudni: a minősítés a létesítéskori szabályokhoz mér. A rendelet 1.13.4. pontja szerint egy régi, de annak idején szabályosan szerelt hálózat nem lesz automatikusan nem megfelelő attól, hogy ma másképp szerelnék.
Mennyi idő kell, ha szorít a szerződéskötés?
Gyakran kevés. A 936 kérés közül 58, vagyis 6,2% sürgős, vagy konkrét határidőt nevez meg, jellemzően a szerződéskötés napját. Ilyenkor kevesebb felülvizsgáló közül lehet választani.
A legegyszerűbb, ha az eladó már az eladási döntéskor megrendeli a vizsgálatot. A minősítő irat 6 évig használható eladásra, így egy elhúzódó eladásnál sem veszít az értékéből.
Ajánlatkéréskor írd le a lakás méretét, az építés évét és a szerződéskötés dátumát. Azt is jelezd, hogy adásvételhez kell a papír. A várható díjtételeket a villamos biztonsági felülvizsgálat árak oldalunkon gyűjtöttük össze.
Ha a vizsgálat hibát talál, a javítás külön munka, és utána újabb mérés kellhet. Ezt is érdemes beépíteni az eladási menetrendbe, ha a vevő hibátlan papírt kér.
Gyakori kérdések a villamos biztonsági felülvizsgálatról eladáskor
Ki fizeti a villamos biztonsági felülvizsgálatot lakáseladáskor?
Alapesetben az eladó, mert a rendelet az üzemeltetőt kötelezi, és az eladásig ő rendelkezik a lakással. A szerződésben a vevő is átvállalhatja a megrendelést és a költséget.
Kell felülvizsgálat, ha van 32 A-es védelem és FI-relé a lakásban?
Eladáskor igen, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A 32 A-es és 30 mA-es mentesség csak a nem bérelt lakás rendszeres, 6 éves vizsgálata alól ment fel.
Lemondhat a vevő a felülvizsgálatról a szerződésben?
A rendelet azt engedi, hogy a kötelezettséget szerződésben más vállalja. Azt nem írja, hogy a felek elhagyhatják a vizsgálatot. Konkrét esetben kérd ki az ügyvéd véleményét.
Meghiúsul az adásvétel, ha a jegyzőkönyv szerint nem megfelelő a hálózat?
Nem. A bank360 összefoglalója szerint az adásvételnek nem feltétele a megfelelő minősítés. A javítás költsége ilyenkor a felek alkujának tárgya.
Ellenőrzi a közjegyző vagy az ügyvéd a felülvizsgálatot?
A rendelet egyiküknek sem ír elő ellenőrzést. Az ügyvédek viszont egyre gyakrabban felhívják a felek figyelmét a kötelezettségre, és sokan kérik az iratot a szerződéshez.
Meddig használható a régi jegyzőkönyv eladáskor?
A rendelet a 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló minősítő iratot fogadja el. Ennél régebbi irat esetén új vizsgálat kell.