Ha „nem megfelelő” lett a villamos biztonsági felülvizsgálat, a lakás ettől még eladható, és a rendelet bírságot sem ír elő érte: a jegyzőkönyv egy hibalista. A rendelet viszont sorrendet ír elő. Ha a villamos biztonsági felülvizsgálat közvetlen élet- vagy tűzveszélyt talált, azt a részt azonnal le kell kapcsolni, minden más hibára pedig írásos javítási ütemterv kell.
A lényeg röviden
- A „nem megfelelő” minősítés nem hatósági tilalom. Azt jelenti, hogy a hálózaton olyan hiba van, amelyet ki kell javítani.
- Eladáskor a rendelet a 6 évnél nem régebbi minősítő iratot követeli meg, a „megfelelő” eredményt nem.
- Amit a vevő a szerződéskötéskor ismert, arra a Ptk. szerint később nem hivatkozhat hibaként. Ezért érdemes a jegyzőkönyvet az aláírás előtt átadni.
- Közvetlen élet- vagy tűzveszélynél az érintett részt haladéktalanul le kell választani, a többi hibára írásos ütemterv kell.
- A javítás jó sorrendje: veszélyes pontok, aztán védővezető és elosztó, aztán szigetelési hiba, és csak utána a FI-relé.
- Javítás után az érintett rész csak eredményes újravizsgálat után helyezhető vissza üzembe.
Mit jelent a „nem megfelelő” minősítés a jegyzőkönyvön?
Azt, hogy a felülvizsgáló legalább egy olyan hibát talált, amely miatt a hálózat nem felel meg a rá vonatkozó előírásnak. A jegyzőkönyv ilyenkor hibalistát is tartalmaz, gyakran helyiségenként, konnektoronként és lámpánként.
A minősítésnél fontos, hogy mihez mérnek. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletének 1.13.4. pontja szerint a vizsgálat a mai követelmények szerint történik. A berendezés minősítése viszont a „létesítés idején érvényes” követelmény szerint.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy régi lakás nem bukik meg automatikusan azért, mert akkor még nem kellett bele FI-relé. A felülvizsgáló ilyenkor javasolhatja a korszerűsítést, de a minősítést nem ez dönti el. Egy építéskori hálózatú lakás vevője pont ezt kérdezte egy magyar fórumon, az r/askhungary-n, és egy hozzászóló ugyanezt a különbséget írta le.
A hibák pótlására a rendelet határidőt ad. Az 1.13.5. pont szerint a régebben létesített, a mai előírásoknak meg nem felelő berendezéseknél a hiányosságot a minősítő iratban megadott időpontig kell pótolni. Ennek hiányában a következő felújításkor, az akkori követelmények szerint.
A minősítő irat a szakmai neve annak a papírnak, amelyet a köznyelv VBF-jegyzőkönyvnek hív. A JóSzakira 2020 óta beérkezett 936 villamos biztonsági felülvizsgálati ajánlatkérés közül 70 (7,5%) már egy „nem megfelelő” eredményről, hiányosságról vagy javításról szól. A jegyzőkönyv általános tartalmáról a villamos biztonsági felülvizsgálat szabályairól szóló áttekintő cikkünk ír részletesen.
Eladható a lakás „nem megfelelő” jegyzőkönyvvel?
Igen. A rendelet 1.13.2. f) pontja tulajdonosváltáskor azt írja elő, hogy legyen „6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat)”. Arról nem rendelkezik, hogy a minősítésnek „megfelelő”-nek kell lennie.
Ezt a megrendelők is így értik, ahogy egy eladó JóSzakin feladott kérése mutatja.
„Az ingatlan eladás előtt áll, a hálózat régi és felújítandó, és kizárólag a hivatalos „Nem megfelelő” minősítésű VBF jegyzőkönyvre van szükségem a szerződéshez.”Ajánlatkérés a JóSzakin, 2026. szeptember (közzétételre engedélyezett)
A papír tehát nem akadálya az eladásnak, a tartalma viszont jogi súlyt kap. A Polgári Törvénykönyv 6:62. §-a szerint a felek a szerződéskötéskor kötelesek tájékoztatni egymást a lényeges körülményekről. A villanyhálózat ismert hibája ilyen körülmény.
A 6:157. § (1) bekezdése a másik oldalt rendezi. Eszerint nem teljesít hibásan az eladó, ha a vevő a hibát a szerződéskötéskor „ismerte, vagy […] ismernie kellett”. Ingatlannál a 6:163. § (3) bekezdése szerint a kellékszavatossági igény öt év alatt évül el.
Ebből egy gyakorlati szabály következik. Ha eladó vagy, add át a jegyzőkönyvet a vevőnek még az aláírás előtt, és írjátok bele a szerződésbe, hogy megkapta. Ha vevő vagy, kérd el előre, és a hibalista alapján tárgyalj az árról vagy a javításról.
A „súlyos hibák kijavítása” csapda. Két magyar fórumszálban (1p7k2ba, 1orif1x) a szerződés azt írta, hogy az eladó kijavíttatja a jegyzőkönyvben feltárt „súlyos hibákat”. Az egyik esetben az eladó utólag egyik hibát sem tartotta súlyosnak. A rendelet nem ismeri a „súlyos hiba” fogalmat, ezért a szerződésbe a javítandó tételeket érdemes név szerint beírni.
A cikk nem jogi tanács. Vitás adásvételnél a szerződést készítő ügyvéd véleménye az irányadó.
Melyek a leggyakoribb hibák a hibalistán?
A hibajegyzéket felsoroló ajánlatkérésekben ugyanaz a néhány tétel tér vissza. A teljes, 936 kérésből álló halmazban a FI-relé 7,4%-ban (69 kérés), a régi vagy alumínium vezeték 1,8%-ban (17 kérés) szerepel. A szám óvatos becslés, mert az elgépelt kéréseket nem számoltuk bele.
| Hiba a jegyzőkönyvben | Mit jelent a gyakorlatban? | Jellemző javítás | Mennyire sürgős? |
|---|---|---|---|
| Védővezető hiánya vagy szakadása | A konnektor vagy a lámpa fém része nincs összekötve a földeléssel. Hibás készüléknél a burkolat feszültség alá kerülhet. | Védővezető pótlása, a kötések javítása, régi lámpáknál kettős szigetelésű szerelvény | Ha feszültséget mértek a védőérintkezőn: azonnal |
| Hiányzó FI-relé, vagy csak az áramkörök egy részét védi | Nincs, ami a testen át folyó hibaáramnál gyorsan lekapcsolna. | 30 mA-es áram-védőkapcsoló beépítése az elosztóba | Magas, de a szigetelési hibák után |
| Alacsony szigetelési ellenállás | A vezeték szigetelése valahol szivárog: nedvesség, sérült kábel vagy egy bedugva hagyott készülék. | Hibakeresés áramkörönként, a sérült szakasz cseréje | Magas, mert erre old le a FI-relé is |
| Alumínium vezeték, réz–alumínium kötések | A kötéseknél fokozott a melegedés és a tűzveszély. | Szabványos átmeneti kötés, vagy teljes újravezetékezés rézzel | Kimelegedett kötésnél azonnal, egyébként ütemezve |
| Elosztó: túlbiztosítás, szabálytalan bekötés, elavult tábla | A kismegszakító nagyobb áramot enged, mint amit a vezeték elbír. | A kismegszakítók átméretezése, érvéghüvely, elosztócsere | Megolvadt elemnél azonnal, egyébként magas |
| Hiányzó EPH (egyenpotenciálú összekötés) | A fürdő, a gázóra vagy a kazán fém részei nincsenek közös potenciálon. | EPH-vezeték kiépítése és bekötése | Ütemezve |
A szigetelési ellenállásnál a magyar gyakorlatban használt minimum 0,5 MΩ a törpefeszültségű, és 1 MΩ az 500 V-ig terjedő áramköröknél. A mért értékek olvasásáról a JóSzaki blogon külön cikk szól.
Az alumíniumról a legalaposabb adat amerikai. Az amerikai fogyasztóvédelmi hatóság, a CPSC összefoglalója szerint az 1972 előtt alumíniummal vezetékezett házakban 55-ször nagyobb az esélye, hogy legalább egy konnektorkötés tűzveszélyes állapotba kerül, mint rézvezetéknél. Ugyanez a kiadvány a teljes rézre cserélést nevezi a legjobb megoldásnak.
A magyar fórumok is ugyanezt a mintát mutatják. Egy zuglói vevő utólag csináltatott felülvizsgálata régi alumíniumot, sodrott réz–alumínium kötéseket, hiányzó védőföldelést és hiányzó FI-relét talált (r/askhungary). A hirdetés pedig vezetékcserét ígért.
Milyen sorrendben javíts?
A sorrendet a veszély nagysága adja, nem az, hogy melyik tétel a legolcsóbb. A rendelet 1.14.1. pontja szerint közvetlen tűz- vagy életveszélynél az érintett berendezésrészt „haladéktalanul le kell választani”. Visszakapcsolni csak a javítás utáni eredményes vizsgálat után szabad.
Ha a hiba nem okoz közvetlen veszélyt, az 1.14.2. pont szerint javítási ütemtervet kell készíteni, írásban. Ha a javítás a határidőig nem készül el, az érintett részt a határidő napján le kell választani a hálózatról.
- Élet- és tűzveszély. Feszültség a védőérintkezőn, kimelegedett vagy megolvadt kötés, megolvadt kismegszakító, sérült szigetelésű vezeték. Ezt az áramkört azonnal le kell kapcsolni, és csak javítás meg mérés után szabad visszakapcsolni.
- Védővezető és elosztó. A földelés folytonossága, a hiányzó védővezetők pótlása, és a kismegszakítók méretezése a vezetékhez. Ez az alap, amelyre minden további védelem épül.
- Szigetelési hiba, aztán FI-relé. Ha a szigetelés szivárog, a frissen beépített FI-relé folyamatosan lekapcsol. Egy budai ikerház tulajdonosa a JóSzakin pont ezt írta le: a beszerelt FI-relé lekapcsolta az áramot.
- Ütemezett tételek. EPH-kiépítés, az áramkörök feliratozása, alumínium kötések szabványos átkötése. Ezek határidejét a minősítő iratban rögzítik.
Egy dologban a sorrend nem segít. Ha a hálózat nagy részében alumínium a vezeték, és sok helyen hiányzik a védővezető, a tételenkénti javítás gyakran drágább, mint az újravezetékezés. Az egyik fórumozó ezt így foglalta össze: olvadóbiztosíték, alumínium vezeték, és az egészet újra kellett húzni (r/askhungary).
Javítás vagy felújítás? Kérj a villanyszerelőtől két ajánlatot: egyet a hibalista tételeire, egyet a teljes újravezetékezésre. A kettő különbsége mutatja meg, megéri-e foltozni.
Hogyan zajlik az újravizsgálat?
A javítás után a rendelet 1.14. pontja szerint a biztonságot érintő rész csak akkor helyezhető újra üzembe, ha a javítást követő vizsgálat igazolja a hiba megszüntetését. A javítás tehát nem ér véget a szereléssel, hanem egy mérés zárja le.
Ezt a sorrendet kérik a megrendelők is, ahogy egy üzlethelyiség megrendelőjének JóSzakin feladott kérése mutatja.
„Nem teljes felújítást szeretnék, hanem kizárólag a jegyzőkönyvben szereplő kötelező biztonsági hibák javítását (ÁVK beépítése, a szükséges bekötések és kábelbevezetések javítása), majd ezt követően egy ismételt villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését.”Ajánlatkérés a JóSzakin, 2026. augusztus (közzétételre engedélyezett)
Az ÁVK az áram-védőkapcsoló rövidítése, vagyis a FI-relé szakmai neve. Az újravizsgálat előtt két dolgot érdemes tisztázni. Az egyik, hogy a javított részre szóló mérést kapsz, vagy a teljes lakásra szóló új minősítő iratot.
A másik a dátum. Eladásnál és bérbeadásnál a rendelet a 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot fogadja el. Egy friss, a teljes lakásra kiterjedő vizsgálat tehát új 6 éves időszakot nyit. A vizsgálat és az újravizsgálat jellemző díjtételeit a vbf árak oldalon gyűjtöttük össze.
- Kérd el a mért értékeket is. A „megfelelt” szó mellett a jegyzőkönyvben látszódjon, mit mértek az egyes áramkörökön.
- Kérj tételes számlát a javításról. Eladásnál ez igazolja, hogy a hibalista tételei valóban elkészültek.
- Ellenőriztesd a másik fél javítását. Ha az eladó szerelője javított, vevőként kérhetsz független ellenőrzést.
Mit tanulhatunk a brit tapasztalatból?
Nagy-Britanniában a hasonló vizsgálat neve EICR, és ott is gyakori a „nem kielégítő” eredmény körüli vita. Egy angol nyelvű keresés a brit villanyszerelő-fórumokon három visszatérő tanulságot hozott.
Az első, hogy a minősítés nem mindig egyértelmű. Egy londoni bérbeadó elosztóját a vizsgáló a hiányzó áram-védőkapcsoló miatt minősítette hibásnak (r/ukelectricians). A válaszolók többsége egyetértett, de volt, aki szerint ez a vizsgáló mérlegelésén múlt.
A második a második vélemény. Egy másik szálban a legtöbb pontot kapott válasz azt tanácsolta, hogy rosszul indokolt hibalistánál kérjen a tulajdonos második véleményt (r/ukelectricians). A harmadik, hogy a mért érték számít: egy szigetelési ellenállás miatt megbuktatott lakásnál a hozzászólók a jegyzőkönyv számát a minimummal vetették össze (r/ukelectricians).
A brit szabályok nem azonosak a magyarral, a kérdés viszont ugyanaz. Minden tételnél kérdezd meg a felülvizsgálót, melyik mért érték vagy melyik előírás miatt került a listára.
Gyakori kérdések a „nem megfelelő” felülvizsgálatról
Eladhatom a lakást, ha nem megfelelő lett a villamos biztonsági felülvizsgálat?
Igen. A rendelet tulajdonosváltáskor 6 évnél nem régebbi minősítő iratot ír elő, a „megfelelő” eredményt nem. A jegyzőkönyvet érdemes az aláírás előtt átadni a vevőnek.
Kötelező kijavítani a hibákat eladás előtt?
A rendelet a hibák pótlását a minősítő iratban megadott határidőhöz köti, közvetlen veszélynél pedig azonnali leválasztást ír elő. Hogy eladás előtt az eladó vagy utána a vevő javít, azt a felek a szerződésben rendezik.
Mit kell közölni a vevővel?
A Ptk. 6:62. §-a szerint a lényeges körülményekről tájékoztatni kell a másik felet. Amit a vevő a szerződéskötéskor ismert, arra a 6:157. § szerint később nem hivatkozhat hibás teljesítésként.
Megbukik egy régi lakás azért, mert nincs benne FI-relé?
Nem feltétlenül. A rendelet szerint a minősítés a létesítés idején érvényes követelményhez igazodik. Ha akkor nem kellett FI-relé, a felülvizsgáló javasolhatja, de a minősítést nem ez dönti el.
Mi a teendő, ha életveszélyt írtak a jegyzőkönyvbe?
Az érintett áramkört azonnal le kell kapcsolni. Visszakapcsolni csak a javítás és egy eredményes újabb vizsgálat után szabad.
Kell új felülvizsgálat a javítás után?
Igen. A biztonságot érintő rész csak akkor helyezhető újra üzembe, ha a javítás utáni vizsgálat igazolja a hiba megszüntetését.