A VBF-jegyzőkönyv vevőként akkor ér valamit, ha a dátuma a tulajdonosváltáskor 6 évnél nem régebbi, a te lakásodról szól, és mért számokat is tartalmaz. Egy VBF-jegyzőkönyv, amelyből hiányzik a mérési rész, csak egy aláírt állítás a villanyhálózatról, nem bizonyíték.
A lényeg röviden
- A papír két részből áll: a minősítésből (megfelelt vagy nem felelt meg) és a mérési jegyzőkönyvből, áramkörönként mért értékekkel.
- Eladáskor a rendelet 6 évnél nem régebbi iratot fogad el, a tulajdonosváltás időpontjához mérve.
- A 32 A / 30 mA-es kivétel eladáskor nem ment fel, mert az csak az időszakos vizsgálatra szól.
- Régi lakásnál a „megfelelt” a létesítéskori előírásokhoz mér, ezért nem jelenti, hogy a hálózat mai szemmel korszerű.
- A hibalista mellett a javítási határidőt is keresd, és ha az eladó javíttatott, kérd el a javítás dokumentumát.
- Kérd el a papírt a szerződés aláírása előtt, és a szerződésben a hibalista pontjaira hivatkozz, ne „súlyos hibákra”.
Mit tartalmaz egy VBF-jegyzőkönyv, és mire figyelj benne vevőként?
A papír egy ítéletet és az ítélet alapjául szolgáló méréseket tartalmaz. A szakmai neve minősítő irat, vagyis az a lap, amelyen a felülvizsgáló kimondja, megfelel-e a villanyhálózat. Mellé tartozik a részletes mérési jegyzőkönyv.
A kettő együtt jelent valamit. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet a 2. § 33. pontjában úgy írja le a villamos biztonsági felülvizsgálatot, mint olyan ellenőrzést, amely „a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó” vizsgálat. Ha a te példányodból hiányoznak a számok, a vizsgálat lényegét nem kaptad meg.
Vevőként nem kell értened minden mért értéket. Azt viszont ellenőrizheted, hogy a kötelező részek megvannak-e, és hogy a papír tényleg a megvásárolt lakásról szól. Az egyes mért értékek jelentését az érintésvédelmi jegyzőkönyv értelmezéséről szóló cikkünk magyarázza el.
| Rész | Mit nézz meg vevőként? | Miért fontos? |
|---|---|---|
| Fejléc, alapadatok | A cím, az emelet és ajtó, a mérőhely, a vizsgált rész (csak a lakás, vagy a közös rész is) | Egy másik lakásról vagy csak a lépcsőházról szóló papír rád nem vonatkozik |
| Dátum | A vizsgálat napja és a kiállítás napja | A 6 éves határt ehhez méred |
| Minősítés | Megfelelt vagy nem felelt meg, és milyen előíráshoz mérték | Ez az ítélet, de önmagában kevés |
| Szemrevételezés | Konkrét, helyiséghez kötött megjegyzések | A „rendben” szó helyiség nélkül semmit nem mond |
| Mérési táblázat | Minden áramkör szerepel-e, kitöltöttek-e a sorok | A rendelet a mért számokat várja el |
| Hibalista, határidő | Tételes hibák, és meddig kell pótolni őket | Ebből tudod, mi a te feladatod a vásárlás után |
| Aláírás | A felülvizsgáló neve, aláírása, képesítése | Ebből derül ki, ki vállal felelősséget a papírért |
Mikor elég régi a papír ahhoz, hogy újat kérj?
Akkor, ha a tulajdonosváltás napján már 6 évnél régebbi. A rendelet 1. mellékletének 1.13.2. f) pontja a lakás eladásához köti a vizsgálatot. A kötelezettség akkor áll, ha „a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre”.
A gyakorlatban ez két dolgot jelent. Egy friss, 6 éven belüli papír eladáskor is megfelel, tehát nem kell minden adásvételhez új vizsgálat. Egy 5 és fél éves papír viszont könnyen átléphet a határon, ha a szerződéskötés és a birtokbaadás között hónapok telnek el.
Hogy pontosan melyik nap számít tulajdonosváltásnak, azt a rendelet nem részletezi. Ezt érdemes az ügyletet intéző ügyvéddel tisztázni, mielőtt egy határeset közeli papírt elfogadsz.
A 32 A / 30 mA-es kivétel itt nem segít. Az 1.13.3. pont szerint a fázisonként legfeljebb 32 A-es, 30 mA-es FI-relével védett, nem bérbe adott lakásnál az időszakos vizsgálat hagyható el. Az eladáshoz kötött f) pont nem hivatkozik erre a kivételre, ezért adásvételkor nem mentesít.
Arra is figyelj, mi történt a lakásban a vizsgálat óta. A rendelet 4.3. pontja szerint az áramütés elleni védelmet érintő bővítés vagy átalakítás után a szerelés befejező lépése új felülvizsgálat. Ha az eladó a jegyzőkönyv után cseréltette az elosztót vagy új áramköröket húzatott, a régi papír már nem a mai állapotot írja le. A 6 éves ciklus és a kivételek általános szabályait a villamos biztonsági felülvizsgálat 2026-os szabályairól szóló áttekintőnk foglalja össze.
Mit jelent a „megfelelt” egy régi lakás jegyzőkönyvében?
Azt, hogy a villanyhálózat megfelel annak az előírásnak, amely a szereléskor érvényes volt. Az 1.13.4. pont szerint a vizsgálat a mai követelmények szerint történik, a minősítés viszont a létesítéskori követelményekhez igazodik.
Ezért kaphat egy 1970-es évekbeli panellakás is „megfelelt” minősítést FI-relé nélkül. A papír ilyenkor nem hazudik, csak mást állít, mint amit egy vevő első olvasásra gondol. Megmondja, hogy a hálózat a saját korához képest rendben van, azt viszont nem, hogy elbír-e egy indukciós főzőlapot vagy klímát.
A „nem felelt meg” minősítésnél a hibalista a fontos rész. Az 1.13.5. pont szerint a régi berendezések hiányosságait a felülvizsgáló által a minősítő iratban megadott időpontig kell pótolni. Ha ilyen határidő nincs megadva, a pótlás a következő felújításkor esedékes.
Vevőként tehát ezt a dátumot keresd. Ha a határidő a birtokbaadás utánra esik, a javítás a tulajdonossal együtt a te feladatod lesz. A rendelet 4.10. pontja szerint a hibákat az üzemeltetőnek kell kijavíttatnia, a veszélyes részeket addig ki kell kapcsolni.
A jegyzőkönyv rossz minősítése gyakoribb, mint gondolnád. A JóSzakin 2020 óta beérkezett 936 VBF-témájú, közzétételre engedélyezett ajánlatkérés közül 70 (7,5%) említ nem megfelelő minősítést, hiányosságot vagy javítást. Ezek egy része már a vevőtől jön, aki a megvett lakás hibalistájára kér ajánlatot.
Ki írta alá a papírt, és miért számít, ki rendelte meg?
A jegyzőkönyvet villamos biztonsági felülvizsgáló képesítésű szakember írja alá. A kamarai gyakorlati útmutató szerint aki ezt szolgáltatásként végzi, annak be kell jelentkeznie a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara nyilvántartásába. Az útmutató szerint a nyilvántartás azt is szolgálja, hogy az ügyfél ellenőrizhesse a jogosultságot.
A név és az aláírás mellett ezért érdemes a nyilvántartási számot is keresni a papíron. Ha nincs rajta, kérd el az eladótól vagy közvetlenül a vizsgálótól.
A megrendelő kiléte is számít. Eladáskor a vizsgálatot jellemzően az eladó rendeli meg, és a felülvizsgálót is ő választja. Ez nem gyanús önmagában, de érdemes tudni, hogy a te érdekedet ebben a helyzetben senki nem képviseli.
Egy magyar Reddit-szálban (r/askhungary) egy hozzászóló arra figyelmeztetett, hogy a vizsgáló gyakran azonnal ajánlatot is ad a hibák javítására. Ez kényelmes, de ugyanaz a cég írja le a hibát és javítja ki. Ha a javítást utána ugyanő ellenőrzi, a független második szem elmarad.
Milyen jelek utalnak arra, hogy a jegyzőkönyv gyenge vagy sablonos?
A legerősebb intő jel a hiányzó mérési rész. Ha csak egy aláírt minősítő lapot kapsz, kérd el a mellékleteket. Ha azt mondják, nincs ilyen, a papír nem felel meg a rendelet saját meghatározásának.
- Nincs áramkörönkénti táblázat. A lakás minden áramkörének szerepelnie kell, a kitöltött értékekkel együtt.
- Minden helyiségnél szó szerint ugyanaz a szöveg áll. A „szemrevételezés: megfelelő” minden sorban gyakran azt jelzi, hogy senki nem nézte meg tételesen.
- Hiányzik a cím vagy az ajtószám. Társasházban egy lépcsőházi vagy egy másik lakásra kiállított papír könnyen összekeveredik.
- A dátumok nem stimmelnek. A vizsgálat napja későbbi a kiállításnál, vagy a papír a meghirdetés előtti napokra esik, miközben a lakás akkor lakatlan volt.
- Régi hálózat, hibátlan minősítés, üres megjegyzés rovat. Egy több évtizedes hálózatnál a teljesen üres megjegyzés rovat szokatlan, ezért kérdezz rá.
- Csak az első oldalt kapod meg. A minősítés egyetlen lapja nem mutatja meg, mire épült.
A tapasztalat nem csak magyar. Egy brit villanyszerelő-fórumon (r/ukelectricians) egy házvásárlónak a legtöbb pontot kapott válasz azt írta, hogy egy rossz minőségű vizsgálati jelentés alig jobb, mint ha nem lenne semmi. A tanács ott is az volt, hogy helyi, ismert szakembert válasszon, ne a legolcsóbb gyors szolgáltatót.
Mit kérj az eladótól, és mit írj a szerződésbe?
A papírt a szerződés aláírása előtt kérd el, teljes terjedelmében. Az eladás a VBF-témájú kérések egyik fő oka: a 936 kérés 42,2%-a említ eladást vagy adásvételt, és 18,4%-a kifejezetten jegyzőkönyvet vagy igazolást kér. Vagyis a papír sokszor kifejezetten az adásvételhez készül.
Egy megrendelő a hozzánk küldött kérésében a szerződése szövegét is idézte, amely az alábbi kötelezettséget tartalmazta.
„A vizsgálatról jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyet az Eladó köteles átadni a Vevő részére legkésőbb a birtokbaadásig.”Részlet egy JóSzakira beérkezett ajánlatkérésből (közzétételre engedélyezve)
Ez a megoldás gyakori, de vevőként kockázatos. Ha a jegyzőkönyv csak a birtokbaadáskor kerül eléd, akkor a vételárat már rég rögzítettétek. A hibalistát ilyenkor nem tudod beépíteni az alkuba.
Egy másik szálban (r/askhungary) pontosan ez történt. A vevők szerződésébe bekerült, hogy az eladó kijavíttatja a jegyzőkönyvben feltárt „súlyos” hibákat. A papír két nappal a birtokbavétel előtt készült el, és az eladó szerint egyik hiba sem volt súlyos.
A szálban egy hozzászóló arra is rámutatott, hogy a jegyzőkönyvben jellemzően nincs „súlyos” rovat, csak megfelelt vagy nem megfelelt. A szerződésben ezért a hibalista konkrét pontjaira érdemes hivatkozni, vagy arra, hogy a javítás utáni papír „megfelelt” minősítést kapjon.
Ezeket kérheted el az eladótól a szerződés előtt.
- a minősítő iratot és a teljes mérési jegyzőkönyvet, minden melléklettel, PDF-ben;
- a felülvizsgáló nevét, nyilvántartási számát és elérhetőségét;
- ha volt javítás, annak dokumentumát és a javítás utáni ellenőrzés papírját;
- a vizsgálat óta végzett villanyszerelési munkák listáját.
A javítás dokumentálása nem udvariassági kérés. A rendelet 4.10. pontja szerint a feltárt hiányosságok megszüntetését dokumentálni kell, és a dokumentumot a következő azonos szintű ellenőrzésig meg kell őrizni. Egy brit szakmai szálban (r/ukelectricians) ugyanezt a logikát írták le: a vizsgálati jelentés egy adott nap állapota, a javításról külön papír készül.
Mikor érdemes saját felülvizsgálatot kérni a vásárlás előtt?
Akkor, ha az eladó papírja nem ad választ arra, amire vevőként kíváncsi vagy. Ez nem kötelező lépés, de egy több milliós vásárlásnál sokszor ez a legolcsóbb biztosíték.
- Nincs papír, vagy 6 évnél régebbi. Ilyenkor úgyis új vizsgálat kell, és jobb, ha az alku előtt készül el.
- Hiányzik a mérési rész. Egy számok nélküli lapra nem érdemes döntést építeni.
- Az eladó azt mondja, kijavíttatta a hibákat, de a javítás utáni ellenőrzésről nincs papír.
- Bővíteni szeretnél, például klímát, indukciós főzőlapot vagy nagyobb amperes csatlakozást. Ilyenkor a megfelelt minősítés mellé állapotfelmérés is kell, mert ez a kérdés más, mint a szabványossági megfelelés.
- A papír a vizsgálat óta történt munkát nem tükrözi. Új elosztó vagy új áramkörök után a régi mérés már nem a mai hálózatot írja le.
A javított hibák ellenőrzése a vevők körében is ismert igény. Egy vásárló a lakásvétel után az alábbi mondattal kérte, hogy nézzék át az eladó által javíttatott hibákat.
„Szeretném ha valaki megnézné, hogy ezek valóban szakszerűen javítva lettek.”Részlet egy JóSzakira beérkezett ajánlatkérésből (közzétételre engedélyezve)
Ha saját vizsgálatot rendelsz, olyan szakembert válassz, aki nem dolgozott korábban a lakáson, és nem az eladó választotta. Egy független vizsgálat díját a tájékozódáshoz érdemes előre megnézni. A sávokat a vbf felülvizsgálat árak oldalunkon gyűjtöttük össze.
Ha a lakást vétel után úgyis teljesen felújítod, a mérlegelés más. A felújítás végén új vizsgálat kell, tehát a vétel előtti saját vizsgálat ilyenkor főleg az alkuhoz ad információt.
⏩ Kérj árajánlatot villamos biztonsági felülvizsgálatra! ⏪
Gyakori kérdések a VBF-jegyzőkönyvről lakásvásárláskor
Kell-e az eladónak VBF-jegyzőkönyvet adnia lakáseladáskor?
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1.13.2. f) pontja szerint lakás tulajdonosváltásakor felülvizsgálatot kell végezni, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. Egy friss, érvényes papír tehát kiváltja az új vizsgálatot.
Meddig érvényes egy VBF-jegyzőkönyv eladáskor?
Eladáskor a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebbi irat fogadható el. Ha a vizsgálat óta a hálózatot bővítették vagy átalakították, a régi papír már nem a mai állapotot írja le.
Mentesít a 32 amperes csatlakozás és a 30 mA-es FI-relé eladáskor?
Nem. Az 1.13.3. pont kivétele csak az időszakos vizsgálatra és csak a nem bérbe adott lakásra vonatkozik. Az eladáshoz kötött 1.13.2. f) pont nem hivatkozik erre a kivételre.
Mit jelent, ha a jegyzőkönyvben „megfelelt” szerepel egy régi lakásnál?
Azt, hogy a hálózat megfelel a szereléskor érvényes előírásnak. A minősítés az 1.13.4. pont szerint a létesítéskori követelményekhez igazodik, ezért nem jelenti, hogy a hálózat mai szemmel korszerű vagy bővíthető.
Mit tegyek, ha a jegyzőkönyvből hiányzik a mérési rész?
Kérd el az eladótól a teljes mérési jegyzőkönyvet. A rendelet a villamos biztonsági felülvizsgálatot mérésekkel és azok számszerű kiértékelésével együtt határozza meg, ezért a számok nélküli papír önmagában kevés.
Mikor kérjek saját felülvizsgálatot vevőként?
Ha nincs papír, ha 6 évnél régebbi, ha hiányoznak a mért értékek, vagy ha az eladó javíttatott, de a javítás utáni ellenőrzésről nincs dokumentum. Ilyenkor független, az eladótól nem függő szakembert válassz.