Villamos biztonsági felülvizsgálat minden lakáseladáshoz kell, amelyhez nincs 6 évnél frissebb minősítő irat. 2025-ben 146 779 lakás cserélt gazdát magánszemélyek között, így évente legfeljebb ennyi eladásnál merülhet fel a villamos biztonsági felülvizsgálat. Hivatalos szám arról, hány felülvizsgálat készül ténylegesen, nincs.
lakástranzakció jött létre magánszemélyek között Magyarországon 2025-ben: 137 332 használt és 9 447 új lakás.
Forrás: KSH STADAT 18.1.2.10, 2026. júliusi frissítés.
A lényeg röviden
- 146 779 lakás cserélt gazdát magánszemélyek között 2025-ben, 2024-ben 131 076, 2023-ban 105 192 (KSH).
- 32,5 ezer eladást regisztrált a KSH 2026 első negyedévében előzetesen, a végleges szám elérheti a 36 ezret.
- 6 év a határ: eladáskor akkor kell új felülvizsgálat, ha nincs ennél frissebb minősítő irat (40/2017. NGM rendelet).
- 2020 óta szerepel a rendeletben a tulajdonosváltáskori felülvizsgálat, a 27/2020. ITM rendelet módosítása nyomán.
- 86% a lakott lakások közül az ezredforduló előtt épült, 16% még a II. világháború előtt (KSH, népszámlálás 2022).
- 10 → 534 nőtt a JóSzakira érkezett felülvizsgálati kérések száma 2023 és 2025 között.
- 42,2% a 936 felülvizsgálati kérésből eladást vagy adásvételt említ.
Hány lakás cserél gazdát évente Magyarországon?
2025-ben 146 779 lakás, ez 12,0%-kal több a 2024-es 131 076-nál. A mélypont 2023 volt 105 192 tranzakcióval.
A számok a KSH 18.1.2.10-es STADAT-táblájából származnak. A tábla csak a magánszemélyek közötti lakástranzakciókat számolja, külön a használt és az új lakásokat.
| Év | Használt lakás | Új lakás | Összesen |
|---|---|---|---|
| 2019 | 145 786 | 11 233 | 157 019 |
| 2020 | 124 955 | 9 032 | 133 987 |
| 2021 | 148 728 | 11 950 | 160 678 |
| 2022 | 127 749 | 10 273 | 138 022 |
| 2023 | 98 639 | 6 553 | 105 192 |
| 2024 | 123 977 | 7 099 | 131 076 |
| 2025 | 137 332 | 9 447 | 146 779 |
Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók, db. Forrás: KSH STADAT 18.1.2.10. Az összesen oszlop a használt és az új lakások összege.
A használt lakások adják a forgalom 93,6%-át 2025-ben. Egy használt lakás átlagára ugyanebben az évben 41,6 millió forint volt a KSH 18.1.2.11-es táblája szerint.
lakáseladást regisztrált a KSH 2026 első negyedévében, 11%-kal kevesebbet az egy évvel korábbinál. A beérkező tranzakciókkal a szám elérheti a 36 ezres szintet (KSH gyorstájékoztató, 2026. július 31.).
Mikor kell villamos biztonsági felülvizsgálat az eladáshoz?
Tulajdonosváltáskor, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A minősítő irat a felülvizsgálatról kiállított dokumentum, köznapi nevén a jegyzőkönyv.
A szabályt a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletének 1.13.2. f) pontja rögzíti. Eszerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat kell bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor.
| Szabály | Tartalom | Forrás |
|---|---|---|
| Tulajdonosváltás, bérbeadás | 6 évnél frissebb irat kell | 40/2017. NGM r. 1.13.2. f) |
| Lakóépület időszakos felülvizsgálata | legalább 6 évente | 40/2017. NGM r. 1.13.2. e) |
| Mentesség (32 A + 30 mA-es FI-relé) | csak az időszakos alól | 40/2017. NGM r. 1.13.3. |
| Tulajdonosváltási pont a rendeletben | 2020 óta | 2020.07.31-i időállapot |
A mentesség gyakori félreértés. Az 1.13.3. pont a nem bérelt lakás időszakos felülvizsgálatát engedi elhagyni, ha fázisonként legfeljebb 32 A-es kismegszakító és legfeljebb 30 mA-es FI-relé védi a hálózatot.
Az eladáskori kötelezettség viszont az 1.13.2. f) pontban, külön áll. A jelenleg hatályos szöveg alapján a jó védelem tehát nem menti fel az eladót.
A tulajdonosváltási pont a rendelet 2020. július 31-i időállapotában már szerepel, a 27/2020. ITM rendelet módosítása nyomán. A felülvizsgálat általános szabályait, érvényességét és menetét a villamos biztonsági felülvizsgálatról szóló áttekintő cikkünk foglalja össze.
Hány eladáshoz kellhet felülvizsgálat évente?
Legfeljebb annyihoz, ahány lakás gazdát cserél: 2025-ben ez 146 779. A valós szám ennél kisebb, de pontosan nem ismert.
Két adat hiányzik a becsléshez. Nincs nyilvános adat arról, hány eladott lakáshoz van 6 évnél frissebb irat, és arról sem, hány felülvizsgálat készül el ténylegesen.
| Feltevés | Felső korlát (2025) | Levezetés |
|---|---|---|
| Minden lakáseladáshoz új felülvizsgálat kell | 146 779 | KSH összes tranzakció |
| Csak a használt lakásoknál kell új | 137 332 | KSH használt lakás |
| A használt lakások felénél van friss irat | 68 666 | 137 332 × 50% |
A táblázat nem becslés a ténylegesen elkészült felülvizsgálatokra, hanem felső korlát kimondott feltevésekkel. Az 50%-os sor szemléltető feltevés, nem mért arány.
A második sor azt feltételezi, hogy az új lakások bekapcsolásakor készült iratok 6 évnél frissebbek. Ezt a rendelet nem mondja ki külön, ezért ez is feltevés.
Számold ki a felső korlátot: válassz évet és egy feltevést arról, az eladott lakások hány százalékánál nincs 6 évnél frissebb irat.
Adat: KSH STADAT 18.1.2.10, magánszemélyek közötti lakástranzakciók. Az arány a te feltevésed, nem mért adat.
Milyen idős a hazai lakások villanyhálózata?
A lakásállomány öreg: a lakott lakások 86%-a az ezredforduló előtt épült. A KSH népszámlálási adatai szerint 16% a II. világháború előtt, több mint egyharmad 1960 és 1980 között épült.
| Mutató (2022) | Érték | Forrás |
|---|---|---|
| Lakásállomány | 4,6 millió | KSH népszámlálás 2022 |
| Lakott lakás a II. világháború előttről | 16% | KSH népszámlálás 2022 |
| Lakott lakás 1960 és 1980 között épült | több mint 1/3 | KSH népszámlálás 2022 |
| Lakott lakás az ezredforduló után | 14% | KSH népszámlálás 2022 |
| Lakott lakás az ezredforduló előtt | 86% | Saját számítás: 100% − 14% |
| Magánszemély tulajdonában | 97% | KSH népszámlálás 2022 |
Az építés éve nem azonos a vezetékek korával, mert sok lakásban felújították a hálózatot. A népszámlálás előzetes adatai a villanyhálózat felújításáról nem közölnek számot.
Annyi kimondható, hogy az eladásra kerülő használt lakások nagy része régi épületben van. Ott a felülvizsgálat gyakrabban talál hiányosságot, például hiányzó védőföldelést vagy régi alumínium vezetéket.
Mit mutatnak a JóSzakira érkező felülvizsgálati kérések?
A kérések száma két év alatt több mint ötvenszeresére nőtt. A JóSzakin 2020 óta beérkezett 936 VBF-témájú ajánlatkérés közül 2023-ban 10, 2024-ben 79, 2025-ben 534 érkezett.
2026 első kilenc hónapjában 283 kérés jött, 2025 azonos időszakában 407. A legerősebb hónap 2025 szeptembere volt 86 kéréssel. A kérések 95,6%-a villanyszerelőhöz érkezett.
| Miről szól a kérés? | Arány (n = 936) | Forrás |
|---|---|---|
| Lakás | 48,0% | JóSzaki saját adat |
| Eladás vagy adásvétel | 42,2% | JóSzaki saját adat |
| Társasház | 22,1% | JóSzaki saját adat |
| Jegyzőkönyv vagy igazolás kell | 18,4% | JóSzaki saját adat |
| Családi ház | 14,0% | JóSzaki saját adat |
| Hiányosság, javítás | 7,5% | JóSzaki saját adat |
| FI-relé | 7,4% | JóSzaki saját adat |
| Sürgős, határidős | 6,2% | JóSzaki saját adat |
| Régi vagy alumínium vezeték | 1,8% | JóSzaki saját adat |
| Bérbeadás | 1,6% | JóSzaki saját adat |
Egy kérés több témát is említhet, ezért az arányok nem adódnak össze 100%-ra.
Az eladás a leggyakoribb ok: a 936 kérésből 395 említ eladást vagy adásvételt, míg bérbeadást csak 15. A megrendelők sokszor a papírt nevezik meg célként, nem a mérést, ahogy az alábbi két kérés is mutatja.
„Budapesti VIII.ker.74nm es panel lakás adásvételhez kötelező "Villamos biztonsági felülvizsgálat". Ennek elvégzésére és jegyzőkönyvére kérnék árajánlatot, pár heten belüli teljesítéssel. Köszönöm az ajánlatokat!”
„Villamossági felülvizsgálat adásvételi szerződéshez. Építés éve 1979 Kb 100 négyzetméret”
a JóSzakira érkezett 936 felülvizsgálati kérés közül eladást vagy adásvételt említ. A második leggyakoribb körülmény a társasházi lakás, 22,1%-kal.
A határidő is számít: a kérések 6,2%-a sürgős vagy határidős. Aki az adásvétel előtt áll, a villamosbiztonsági felülvizsgálat ára oldalon nézheti meg a jellemző árakat.
Mi történik, ha az eladó kihagyja a felülvizsgálatot?
A vevő később fizethet érte. Egy budapesti vevő 2026 februárjában a r/askhungary fórumon írta le, hogy 2024-ben felülvizsgálat nélkül vett lakást.
Másfél évvel később csináltatott felülvizsgálatot. A jegyzőkönyv régi alumínium vezetéket, hiányzó védőföldelést és hiányzó FI-relét talált, a javítást festéssel együtt 2–2,5 millió forintra becsülte. Ez egy felhasználó beszámolója, nem reprezentatív adat.
Az angol nyelvű keresés hasonló mintát mutat. Egy brit vevő 2026 februárjában elégtelen minősítésű jegyzőkönyvvel vásárolt volna házat, és a legtöbb támogatást kapott tanács az volt, hogy a javítás költségét vonják le a vételárból.
javítási költséget becsült egy vevő, akinek lakásában a vásárlás után derült ki a régi alumínium hálózat (r/askhungary, 2026. február).
Hogyan készült ez az összesítés?
Az adatokat 2026. október 27-én gyűjtöttük, 16 megnyitott forrásból 10-et használtunk. A lakáspiaci számok a KSH STADAT-tábláiból és a 2026. júliusi negyedéves gyorstájékoztatóból, a lakásállomány adatai a 2022-es népszámlálás előzetes eredményeiből származnak.
A jogszabályi részt a Nemzeti Jogszabálytár hatályos és 2020-as időállapotú szövegéből ellenőriztük. A saját adat 936 dedupolt, közzétételre engedélyezett ajánlatkérés, amelyek kifejezetten villamos biztonsági felülvizsgálatot említenek.
A korlátok: a KSH csak a magánszemélyek közötti tranzakciókat közli, és nincs nyilvános adat a ténylegesen elkészült felülvizsgálatokról. A saját korpusz a JóSzaki forgalmától is függ. Az elmúlt 30 napos közösségi és webes kör nem hozott új fejleményt a témában.
Gyakran ismételt kérdések
Kell villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladáskor?
Igen, ha a lakáshoz nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A 40/2017. NGM rendelet 1. mellékletének 1.13.2. f) pontja szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén tulajdonosváltáskor és bérbeadáskor felülvizsgálatot kell végezni. A szabály 2020 óta szerepel a rendeletben.
Hány lakást adnak el évente Magyarországon?
A KSH szerint magánszemélyek között 2025-ben 146 779, 2024-ben 131 076, 2023-ban 105 192 lakástranzakció jött létre. 2025-ben ebből 137 332 használt és 9 447 új lakás volt. 2026 első negyedévében előzetesen 32,5 ezer eladást regisztráltak.
Hány villamos biztonsági felülvizsgálat készül évente?
Erről nincs hivatalos adat. Felső korlátként a lakáseladások száma használható: 2025-ben 146 779. A tényleges szám ennél kisebb, mert a 6 évnél frissebb irattal rendelkező lakásoknál nem kell új felülvizsgálat, és nem tudni, hány eladó hagyja ki.
Felment az FI-relé a felülvizsgálat alól eladáskor?
A hatályos szöveg szerint nem. A 32 A-es túláramvédelem és a 30 mA-es FI-relé együtt csak a nem bérelt lakás időszakos, 6 évenkénti felülvizsgálata alól ment fel (1.13.3. pont). A tulajdonosváltáskori kötelezettség az 1.13.2. f) pontban külön áll.
Miért nőtt meg a felülvizsgálati kérések száma?
A JóSzakira érkezett kérések száma 2023-ban 10, 2024-ben 79, 2025-ben 534 volt. A 936 kérés 42,2%-a eladást vagy adásvételt említ, tehát a növekedés nagy része az ingatlanpiacról jön. 2025-ben a lakáseladások száma is nőtt, 12,0%-kal.
Mennyire régi a hazai lakásállomány?
A 2022-es népszámlálás szerint a lakott lakások 16%-a a II. világháború előtt, több mint egyharmada 1960 és 1980 között épült. Az ezredforduló után épült lakások aránya csak 14%, vagyis 86% régebbi.