A villamos biztonsági felülvizsgálat társasházi lakás eladásakor a lakás saját villanyhálózatára szól: a lakáselosztóra, az áramkörökre, a konnektorokra és a lámpahelyekre. A lépcsőház, a pince és a közös világítás nem része, azokra a háznak saját villamos biztonsági felülvizsgálata van, amelyet a közös képviselő rendel meg. A villanyóra pedig az áramszolgáltatói hálózathoz tartozik.
A lényeg röviden
- Eladáskor a lakás villanyhálózatát kell felülvizsgálni, ha nincs 6 évnél nem régebbi papír róla.
- A közös részek (lépcsőház, pince, közös világítás) a ház saját, legalább 6 évenkénti vizsgálatába tartoznak.
- A villanyóra a törvény szerint az áramszolgáltatói csatlakozás tartozéka, nem a lakás hálózatáé.
- A papír két részből áll: minősítés és mérési jegyzőkönyv, a hibák pótlási határidejével.
- Régi panellakásban az alumínium vezeték önmagában nem bukás: a minősítés a létesítéskori szabályhoz mér.
- Ha a hiba a közös részen van, azt a közös képviselőnek kell írásban jelezni, a lakás papírja ettől nem lesz érvényesebb.
Mit vizsgál a felülvizsgálat egy társasházi lakásban?
A lakás saját villanyhálózatát, a lakáselosztótól a legutolsó konnektorig. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletének 1.13.2. f) pontja ezt írja elő „a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén”, bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. A kötelezettség akkor áll be, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat.
A hatályos rendelet 2. § 33. pontja szerint a vizsgálat méréseket és azok számszerű kiértékelését is tartalmazza. Két dologra terjed ki: az áramütés elleni védelemre és a hálózat általános, tűzvédelmi jellegű állapotára.
Egy átlagos panel- vagy téglalakásban ez a gyakorlatban a következőket jelenti:
- a lakáselosztó (a biztosítéktábla) állapota, a kismegszakítók és a FI-relé megléte;
- a vezetékek szigetelése, áramkörönként mérve;
- a védővezető folytonossága a konnektorokig és a fém burkolatú készülékekig;
- a lekapcsolás: hiba esetén elég gyorsan old-e a védelem;
- a FI-relé kioldása műszerrel, nem csak a tesztgombbal.
A JóSzakin 2020 óta beérkezett 936 VBF-témájú ajánlatkérés közül 449 (48,0%) lakást, 395 (42,2%) eladást vagy adásvételt, 207 (22,1%) pedig társasházat említ. A kérések száma 2024-ben 79 volt, 2025-ben már 534. A társasházi lakás eladása tehát a leggyakoribb helyzet, amelyben ezt a papírt kérik.
Mit nem vizsgál a lakás felülvizsgálata?
Három dolgot: a villanyórát, a közös részeket és a szomszéd lakásokat. A villanyóra a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény 3. § 6. pontja szerint a csatlakozóberendezés tartozéka. A csatlakozóberendezés pedig az elosztó hálózat része, vagyis az áramszolgáltatói oldalé.
A 40/2017-es rendelet ugyanakkor nemcsak a lakásokról szól. Az 1.13.2. e) pont szerint a lakóépületek villamos berendezésén is legalább 6 évente villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végezni. Erről a pont bevezetője szerint az üzemeltető gondoskodik, tehát társasházban a közösség, a közös képviselőn keresztül.
A kérésekben ez a különbség világosan látszik. Egy hatlakásos ház közös képviselője így írta le, mit kell felülvizsgálni:
„A pincében van egy elosztó és egy a közös helyiségek világításának (lépcsőház, pince) mérőórája.”
Ez a pincei elosztó és a lépcsőházi világítás a ház papírjára kerül, nem a lakáséra. A 936 kérésből nagyjából egy tucat szól a ház egészének felülvizsgálatára, a többség egyetlen lakásra kér ajánlatot.
A szürke zóna: a mérő utáni vezeték. Ha a villanyóra a pincében vagy a lépcsőházban van, a mérőtől a lakásig futó vezeték közös térben halad, de a lakás ellátását szolgálja. Hogy a felülvizsgáló ezt a szakaszt is mérte-e, az a jegyzőkönyv vizsgálati köréből derül ki, ezért érdemes előre rákérdezni.
Hogyan oszlik meg a felelősség a házban?
A tulajdoni határ részleteit, például hogy kié a mérőhely, egy külön cikkünk tárgyalja. Itt csak az számít, melyik részről melyik papír szól, és ki rendeli meg.
| Hálózatrész | Melyik vizsgálat része? | Ki rendeli meg? | Mikor? |
|---|---|---|---|
| Lakáselosztó, áramkörök, konnektorok, lámpahelyek | A lakás felülvizsgálata | A lakás tulajdonosa | Eladáskor és bérbeadáskor, ha nincs 6 évnél frissebb papír |
| Lépcsőház, pince, közös világítás, közös elosztók | A lakóépület felülvizsgálata | A társasház, a közös képviselőn keresztül | Legalább 6 évente |
| Csatlakozás és villanyóra | Egyik sem | Az áramszolgáltatói hálózat kezeli | Nem e rendelet szerint |
| Mérő utáni, lakásig futó vezeték közös térben | Megállapodás kérdése | Egyeztetés a felülvizsgálóval | A megrendeléskor tisztázandó |
A rendelet 1.13.3. pontjának mentessége ezen nem változtat. Eszerint a bérleménynek nem minősülő lakásnál az időszakos felülvizsgálat elhagyható, ha a túláramvédelem fázisonként legfeljebb 32 A, és a fogyasztókat legfeljebb 30 mA-es FI-relé védi. Ez a pont csak az időszakos vizsgálatról szól, az eladáskori kötelezettséget az 1.13.2. f) pont külön írja elő.
Mi kerül a jegyzőkönyvbe, és mit jelent a „nem megfelelő”?
A papír két részből áll: a minősítő iratból, vagyis a szakember összesítő ítéletéből, és a mérési jegyzőkönyvből, a számszerű eredményekkel. A mért értékeket és határértékeiket egy másik cikkünk részletezi, ezért itt csak a minősítés logikája jön.
A rendelet 1.13.4. pontja két mércét választ szét. A vizsgálat a felülvizsgálat idején érvényes követelmények szerint történik. A berendezés minősítése viszont a létesítés idején érvényes követelmény szerint.
Ezért fordulhat elő, hogy a jegyzőkönyv eltéréseket sorol fel a mai előírásoktól, a minősítés mégis „megfelelő”. Egy 1979-es panel nem attól hibás, hogy nem 2026-os szabvány szerint épült.
Ha a minősítés „nem megfelelő”, a rendelet két esetet különít el:
- Közvetlen élet- vagy tűzveszély (1.14.1. pont): az érintett részt haladéktalanul le kell választani, és csak sikeres javítás és újabb vizsgálat után kapcsolható vissza.
- Kisebb hiányosság (1.14.2. pont): írásos javítási ütemterv készül, és a javításnak a határidőig el kell készülnie.
A pótlás határidejét az 1.12.1. pont szerint a felülvizsgáló a megbízóval egyeztetve a minősítő iratban rögzíti. A régi berendezéseknél az 1.13.5. pont úgy szól, hogy határidő hiányában a hiányt a következő felújításkor kell pótolni. A 936 kérésből 70 (7,5%) említ nem megfelelő eredményt, hiányosságot vagy javítást.
Mire figyelj panellakás eladásakor?
Elsősorban arra, hogy a hálózat eredeti-e, és van-e FI-relé. A panellakásokra érkező kérésekben gyakran szerepel, hogy a lakásban még az építéskori hálózat fut. Egy eladó így írta le a lakását:
„A vezetékek a lépcsőházban, és a lakáson belül is, még az eredeti 1979-es állapotban vannak.”
Ez a mondat jól mutatja a határt. A lakáson belüli vezetékekről a lakás papírja szól, a lépcsőházi szakaszról a házé. A kéréseink 1,8%-a (17 kérés) említ kifejezetten régi vagy alumínium vezetéket, a valós arány a fel nem tüntetett esetek miatt ennél valószínűleg magasabb.
Az alumínium vezeték önmagában nem jelent bukást. A minősítés a létesítéskori szabályhoz mér, ezért a vezeték állapota számít, nem pusztán az anyaga. Ilyen a meglazult vagy melegedő kötés, a sérült szigetelés, a hiányzó védővezető és a FI-relé hiánya.
A Komárom-Esztergom Vármegyei Kormányhivatal társasházi tűzvédelmi tájékoztatója szerint a tűzkockázatot növelik az elöregedő vezetékek és berendezések. A hivatal szerint ez az épületen belül a mért és a méretlen oldalon egyaránt igaz.
Felújítás előtt ne cseréltesd le a hálózatot pusztán az eladás miatt. Egy magyar lakossági fórumon az eladó panellakás hálózatcseréjéről szóló beszélgetésben a hozzászólók egybehangzóan a csere ellen érveltek. A felülvizsgálat ehhez képest a meglévő állapotot rögzíti, a vevő pedig a papírból látja, mivel számoljon.
A papír kihagyása viszont kockázatos. Egy másik fórumbejegyzésben a vevő másfél évvel a vásárlás után csináltatott felülvizsgálatot. Kiderült, hogy a hirdetésben „kicserélt” vezetékek nagy része régi alumínium, és nincs FI-relé.
Mi a teendő, ha a hiba a közös részen van?
Írásban jelezni kell a közös képviselőnek, mert a javítás megrendelése az ő dolga. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 43. § (1) b) pontja szerint a közös képviselő minden szükséges intézkedést megtesz az épület fenntartása érdekében.
Ha a lakás felülvizsgálója a közös részen is hibát lát, az nem a megrendelt vizsgálat tárgya. A lakás minősítése a lakás hálózatáról szól, a közös rész javítását pedig nem a lakás tulajdonosa rendeli meg.
Három lépés segít:
- Kérd el a ház legutóbbi minősítő iratát a közös képviselőtől, és nézd meg a dátumát.
- Jelezd írásban a hibát, a felülvizsgáló észrevételével együtt, ha van ilyen.
- Tájékoztasd a vevőt, hogy a hiba a közös részen van, és ki felel a javításáért.
A törvény 20. § (1) b) pontja a másik irányt is rendezi. A tulajdonos köteles beengedni a közösség megbízottját a lakásba, ha a közös berendezésekhez kapcsolódó ellenőrzés vagy javítás ezt szükségessé teszi.
Mi a közös képviselő szerepe a lakás eladásakor?
A lakás felülvizsgálatához nincs szükség a hozzájárulására. Akkor kell szólni neki, ha a mérőhely zárt pincében vagy lépcsőházi szekrényben van, és a szakembernek hozzá kell férnie.
A ház saját papírja a vevőnek is hasznos információ. Egy friss, 2026 októberi lakóközösségi kérdés pont arról szólt, hogyan lehet független, képesített szakembert találni a ház alumínium gerinchálózatának és lépcsőházi elosztóinak megítéléséhez. Ugyanezt a kérdést teszi fel a vevő is, csak a lakására.
A lakás vizsgálatának költsége a lakás méretétől és az áramkörök számától függ. Az aktuális sávokat a lakás villamos biztonsági felülvizsgálat ár oldalunkon nézheted meg.
Mit kérdezz a felülvizsgálótól megrendelés előtt?
Röviden azt, hogy pontosan mire terjed ki a vizsgálat, és mit kapsz kézbe. A tisztázandó pontok:
- A vizsgálat a lakáselosztótól indul, vagy a mérő utáni vezetéket is méri?
- A papír minősítő iratot és mérési jegyzőkönyvet is tartalmaz-e?
- Hiányosság esetén milyen határidőt ír a minősítő iratba?
- A FI-relét műszerrel méri, vagy csak a gombot nyomja meg?
- Szükség lesz-e hozzáférésre a pincéhez vagy a lépcsőházi mérőszekrényhez?
A régi „érintésvédelmi” elnevezés ugyanerre a vizsgálatra utal. Az általános szabályokról, a gyakoriságról és az érvényességről a villamos biztonsági felülvizsgálat 2026-os szabályairól szóló összefoglalónk szól.
Gyakori kérdések
Kell villamos biztonsági felülvizsgálat egy társasházi lakás eladásakor?
Igen, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat a lakásról. A 40/2017. NGM rendelet 1.13.2. f) pontja tulajdonosváltáskor írja elő.
A lépcsőházat és a pincét is meg kell vizsgáltatnom?
Nem. Ezek a lakóépület villamos berendezéséhez tartoznak, amelynek legalább 6 évenkénti vizsgálatát a társasház rendeli meg a közös képviselőn keresztül.
A villanyóra része a lakás felülvizsgálatának?
Nem. A 2007. évi LXXXVI. törvény szerint a fogyasztásmérő a csatlakozóberendezés tartozéka, amely az elosztó hálózat része.
Megbukik a lakás, ha alumínium a vezeték?
Nem automatikusan. A minősítés a létesítéskori követelményhez mér, ezért a vezeték állapota, a kötések és a védelem dönt, nem pusztán az anyag.
Felment a 32 A és 30 mA-es FI-relé az eladáskori vizsgálat alól?
Nem. Az 1.13.3. pont csak a nem bérelt lakás időszakos vizsgálata alól ment fel, az eladáskori kötelezettséget az 1.13.2. f) pont külön írja elő.
Mi a teendő, ha a felülvizsgáló a közös részen talál hibát?
Írásban jelezd a közös képviselőnek, mert a ház fenntartásához szükséges intézkedés az ő feladata. A lakás minősítését ez nem rontja.